Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Продать квартиру в ипотеке Сбербанка возможно, но сделать это быстро и без дополнительных затрат не получится. Рассмотрим алгоритм действий: как правильно реализовать недвижимость, находящуюся в ипотеке, с минимальными потерями.

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка

Кредитования покупки жилья долгосрочный процесс, договор заключается на 5-10-20 лет. За этот период жизнь заемщиков может кардинально изменится. К причинам, чтобы продать ипотечную квартиру Сбербанка, относятся:

• ухудшение платежеспособности вследствие потери работы;
• утрата трудоспособности;
• развод;
• потеря кормильца;
• смена региона проживания;
• желание переехать в частный дом;
• потребность увеличить жилплощадь;
• необходимость переехать в помещение поменьше;
• получение наследства.

Чаще всего ипотечное жилье продается по причине неплатежеспособности, и в этом случае совместная/добровольная продажа залогового имущества выгодна как банку, так и клиенту:

1. Выгоды для кредитора – Сбербанка:
   • в портфеле не появится очередной проблемный кредит;
   • задолженность погасится относительно быстро, в сравнении с принудительной реализацией через суд;
   • высокая вероятность погашения долга в полном объеме;
   • дополнительные затраты оплачивает клиент, отсутствуют издержки на судебный процесс;
   • не будет утеряна потенциальная процентная прибыль за период разбирательств по залогу.
2. Выгоды для залогодержателя:

• есть шанс получить прибыль или вернуть часть уплаченных денег;
• в кредитной истории не появится проблемное пятно;
• банк не будет насчитывать пени и штрафы.

Тонкости продажи жилья с обременением

Схема продажи ипотеки индивидуальна для каждого клиента, суть нескольких вариантов заключается в следующем:

1. Наиболее приемлемый вариант для банковской организации: объект покупается за реальные деньги, задаток покупателя идет на погашения остатка задолженности, только после этого начинается процесс снятия обременения.
2. Переоформления на нового владельца ипотечного договора, при этом часть денег выплачивается первоначальному владельцу, который погашал кредит определенное время.
3. Переоформления ипотечного займа в нецелевой либо замена залога, фактическая покупка и погашения остатка задолженности.

Согласование сделки с банком

Заемщик должен являться инициатором решения проблемы, тогда увеличиваются шансы не потерять вложенные средства. Идеальный ход переговорного процесса:

1. Заемщик обращается к банковскому представителю с описанием сложившейся ситуации и желаемой схемой решения проблемы.
2. Кредитор одобряет вариант дальнейших действий: реструктуризация кредита или продажа залога.
3. Сбербанк и залогодержатель согласовывают следующие моменты:
   • целевая цена,
   • приемлемый срок,
   • порядок кредитных взаимоотношения на этапе поиска покупателя и подписания договоров,
   • пошаговую инструкцию для задействованных сторон.
4. Реализация согласованного плана действий.

Можно ли обойтись без банка

Продажу возможно выполнить самостоятельно, с привлечением кредитора и риэлтеров, в арсенале которых много проработанных вариантов.

Если не хотите привлекать залогодержателя, то порядок действий следующий:

1. Возьмите деньги в долг или попросите предоплату в покупателя (для него уровень риска значительно возрастает) и погашаете остаток задолженности.
2. Закрываете кредит Сбербанка, снимаете обременение.
3. Подписываете соглашение о продаже, получаете вторую часть денег.

Необходимые документы

Чтобы продать имущество, купленное в ипотеку, понадобится:

• свидетельство о праве владения;
• выписка из Единого государственного реестра, где отображена информация о владельцах;
• техпаспорт из БТИ;
• справка о состоянии лицевого счета;
• кредитные документы;
• информация о прописанных жителях за последний год (домовая книга);
• заверенные ксерокопии паспорта каждого владельца;
• разрешение супругов на манипуляции с имуществом;
• разрешения органов опеки, если прописаны несовершеннолетние дети.

Как продать ипотечную квартиру сбербанка

Порядок реализации залогового имущества Сбербанка приблизительно таков:

1. Заемщик согласовывает со Сбербанком схему действий.
2. Происходит поиск желающих купить квартиру.
3. Залогодатель собирает пакет документов, при необходимости актуализирует отчет об оценке.
4. Подписывается предварительное соглашение о купле-продаже/договор о намерениях/нотариально заверенная расписка о внесении аванса.
5. С полученной предоплаты происходит погашение остатка кредита.
6. Закрытие текущего кредитного соглашения.
7. Снятие запрета на реализацию с квартиры.
8. Подписание финальных документов о купле-продаже.
9. Получение свидетельства о праве собственности.
10. Остаточные взаиморасчеты между сторонами.

За наличные

Если залоговый объект реализуется за наличный расчет, то один из вариантов действий следующий:

• кредитор, покупатель и залогодатель подписывают предварительное соглашение о покупке;
• оговоренная сумма разделяется на две части и помещается в отдельных банковских ячейках;
• банк закрывает кредит, получает деньги с первой ячейки и освобождается;
• для продавца открывается доступ ко второй ячейке после завершения процесса купли-продажи.

В ипотеке с материнским капиталом

Продать квартиру с обременением ипотекой Сбербанка, когда приобретение частично финансировалось за счет материнского капитала, непросто, некоторые нюансы:

1. Ребенок является совладельцем жилья, поэтому схема должна включать последующую покупку квартиры взамен ипотечной, с обеспечением аналогичной доли ребенку.
2. Реализация залога возможна после того, как маленькому члену семьи выполнится 3 года.
3. Обязательно надо разрешения органов опеки: требуются доказательства, что условия жизни малыша не ухудшаются.
4. Договор продажи может регистрироваться с наличием обременения, которое будет снято после полной выплаты средств и регистрации права владения.

Реализация ипотечного жилья при разводе

В случае развода возможны различные ситуации:

1. Распространенный вариант: сделка заключена в браке – право собственности и долг разделяется между супругами пополам:
   • при продаже имущества подписываются документы с обеими супругами, остаток денег разделяется между ними;
   • муж/жена продают долю второму супругу.
2. Если ипотека оформлялась до замужества, то собственник только один – он и участвует в сделке, второй супруг может претендовать на возврат половины ипотечных платежей, что уплачивались в браке.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую в ипотеку

С вопросом о том, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую целесообразно обратится к обслуживающему менеджеру, который предложит реалистичные варианты с учетом индивидуальных деталей.

Предположить можно не один способ реализации:

1. Оформляете нецелевой кредит другого банка или берете в долг в родственников, оплачиваете первоначальный взнос, выполняете замену залога (по предварительной договоренности), продаете первую квартиру и рассчитываетесь с долгами.
2. Закрываете кредитный договор по стандартной банковской схеме, остаток средств используете на стартовый платеж, на остальную сумму оформляете новую ипотеку.

Сбербанк предпочитает, чтобы клиент полностью погасил задолженность и оформил новый займ.

Нюансы с налогами:

• если объект ипотеки в собственности меньше трех лет – требуется оплата 3% налога с дохода;
• при покупке недвижимости с большей стоимостью, возможно получить налоговый вычет – до 13%.

Снятие обременения с жилья

Порядок снятия запрета Сбербанка:

1. Обременение снимается автоматически вследствие погашения займа в полном объеме.
2. Заемщик получает смс-уведомление о старте процесса, статус отслеживается в личном кабинете.
3. Допустимый период – до 30 дней.

Подводные камни сделки

Соглашаясь на куплю-продажу недвижимости, что находится в ипотеке, участникам сделки стоит учитывать следующее:

1. Продавец априори не может извлечь выгоду от реализации залога, исключение – ощутимый прирост валютных цен на рынке недвижимости за годы кредитования. В ином случае покрыть понесенные затраты трудно. Такие объекты продаются с дисконтом от рыночной цены, а заемщик уже дополнительно оплатил:
   • комиссию за оформление займа и выдачу денег;
   • страховку жизни и имущества;
   • проведение оценки;
   • налоги;
   • нотариальные затраты;
   • процентные платежи.
2. Покупатель заведомо соглашается на сделку с повышенным уровнем риска, но для него это шанс приобрести жилье по цене дешевле рынка.

Для покупателя квартиры

Риски при приобретении залоговой недвижимости:

• это достаточно долгосрочная сделка, только снятие запрета на реализацию занимает до 30 дней;
• продавец может передумать или необоснованно тянуть время после внесения задатка;
• сделка может не состояться по непредвиденным причинам: отсутствие необходимых документов для снятия запрета, отказ службы опеки, несогласие супруга, судебное разбирательство;
• при переоформлении ипотеки, покупателю могут отказать по причине недостаточной платежеспособности;
• не исключен вариант мошенничества: поддельные банковские бумаги, поставные нотариусы/риэлторы/банкиры.

Для продавца

Чем рискует заемщик:

1. Большие дополнительные затраты:
   • необходима актуальная оценка недвижимости, а если процесс будет длиться дольше полугода, то и не одна;
   • если квартира в собственности менее 3-х лет, то требуется оплатить налог – 3%;
   • если оформлялся договор долевого строительства – банку оплачивается 1% за переоформление;
   • сделка требует контроля и нотариального заверения на каждом этапе (предварительное соглашение, внесения предоплаты), а это ощутимые платежи;
   • если продажу организовывает кредитор, то существует вероятность большей скидки для ускорения процесса продажи;
   • стоимость риэлтерских услуг – от 5% то 10% финальной цены.
2. Потеря предоплаты, например, если банк-хранитель денег станет неплатежеспособным.