Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка
Продать квартиру в ипотеке Сбербанка возможно, но сделать это быстро и без дополнительных затрат не получится. Рассмотрим алгоритм действий: как правильно реализовать недвижимость, находящуюся в ипотеке, с минимальными потерями.
Содержание
Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка
Кредитования покупки жилья долгосрочный процесс, договор заключается на 5-10-20 лет. За этот период жизнь заемщиков может кардинально изменится. К причинам, чтобы продать ипотечную квартиру Сбербанка, относятся:
- ухудшение платежеспособности вследствие потери работы;
- утрата трудоспособности;
- развод;
- потеря кормильца;
- смена региона проживания;
- желание переехать в частный дом;
- потребность увеличить жилплощадь;
- необходимость переехать в помещение поменьше;
- получение наследства.
Чаще всего ипотечное жилье продается по причине неплатежеспособности, и в этом случае совместная/добровольная продажа залогового имущества выгодна как банку, так и клиенту:
- Выгоды для кредитора – Сбербанка:
- в портфеле не появится очередной проблемный кредит;
- задолженность погасится относительно быстро, в сравнении с принудительной реализацией через суд;
- высокая вероятность погашения долга в полном объеме;
- дополнительные затраты оплачивает клиент, отсутствуют издержки на судебный процесс;
- не будет утеряна потенциальная процентная прибыль за период разбирательств по залогу.
- Выгоды для залогодержателя:
- есть шанс получить прибыль или вернуть часть уплаченных денег;
- в кредитной истории не появится проблемное пятно;
- банк не будет насчитывать пени и штрафы.
Тонкости продажи жилья с обременением
Схема продажи ипотеки индивидуальна для каждого клиента, суть нескольких вариантов заключается в следующем:
- Наиболее приемлемый вариант для банковской организации: объект покупается за реальные деньги, задаток покупателя идет на погашения остатка задолженности, только после этого начинается процесс снятия обременения.
- Переоформления на нового владельца ипотечного договора, при этом часть денег выплачивается первоначальному владельцу, который погашал кредит определенное время.
- Переоформления ипотечного займа в нецелевой либо замена залога, фактическая покупка и погашения остатка задолженности.
Согласование сделки с банком
Заемщик должен являться инициатором решения проблемы, тогда увеличиваются шансы не потерять вложенные средства. Идеальный ход переговорного процесса:
- Заемщик обращается к банковскому представителю с описанием сложившейся ситуации и желаемой схемой решения проблемы.
- Кредитор одобряет вариант дальнейших действий: реструктуризация кредита или продажа залога.
- Сбербанк и залогодержатель согласовывают следующие моменты:
- целевая цена,
- приемлемый срок,
- порядок кредитных взаимоотношения на этапе поиска покупателя и подписания договоров,
- пошаговую инструкцию для задействованных сторон.
- Реализация согласованного плана действий.
Можно ли обойтись без банка
Продажу возможно выполнить самостоятельно, с привлечением кредитора и риэлтеров, в арсенале которых много проработанных вариантов.
Если не хотите привлекать залогодержателя, то порядок действий следующий:
- Возьмите деньги в долг или попросите предоплату в покупателя (для него уровень риска значительно возрастает) и погашаете остаток задолженности.
- Закрываете кредит Сбербанка, снимаете обременение.
- Подписываете соглашение о продаже, получаете вторую часть денег.
Необходимые документы
Чтобы продать имущество, купленное в ипотеку, понадобится:
- свидетельство о праве владения;
- выписка из Единого государственного реестра, где отображена информация о владельцах;
- техпаспорт из БТИ;
- справка о состоянии лицевого счета;
- кредитные документы;
- информация о прописанных жителях за последний год (домовая книга);
- заверенные ксерокопии паспорта каждого владельца;
- разрешение супругов на манипуляции с имуществом;
- разрешения органов опеки, если прописаны несовершеннолетние дети.
Как продать ипотечную квартиру сбербанка
Порядок реализации залогового имущества Сбербанка приблизительно таков:
- Заемщик согласовывает со Сбербанком схему действий.
- Происходит поиск желающих купить квартиру.
- Залогодатель собирает пакет документов, при необходимости актуализирует отчет об оценке.
- Подписывается предварительное соглашение о купле-продаже/договор о намерениях/нотариально заверенная расписка о внесении аванса.
- С полученной предоплаты происходит погашение остатка кредита.
- Закрытие текущего кредитного соглашения.
- Снятие запрета на реализацию с квартиры.
- Подписание финальных документов о купле-продаже.
- Получение свидетельства о праве собственности.
- Остаточные взаиморасчеты между сторонами.
За наличные
Если залоговый объект реализуется за наличный расчет, то один из вариантов действий следующий:
- кредитор, покупатель и залогодатель подписывают предварительное соглашение о покупке;
- оговоренная сумма разделяется на две части и помещается в отдельных банковских ячейках;
- банк закрывает кредит, получает деньги с первой ячейки и освобождается;
- для продавца открывается доступ ко второй ячейке после завершения процесса купли-продажи.
В ипотеке с материнским капиталом
Продать квартиру с обременением ипотекой Сбербанка, когда приобретение частично финансировалось за счет материнского капитала, непросто, некоторые нюансы:
- Ребенок является совладельцем жилья, поэтому схема должна включать последующую покупку квартиры взамен ипотечной, с обеспечением аналогичной доли ребенку.
- Реализация залога возможна после того, как маленькому члену семьи выполнится 3 года.
- Обязательно надо разрешения органов опеки: требуются доказательства, что условия жизни малыша не ухудшаются.
- Договор продажи может регистрироваться с наличием обременения, которое будет снято после полной выплаты средств и регистрации права владения.
Реализация ипотечного жилья при разводе
В случае развода возможны различные ситуации:
- Распространенный вариант: сделка заключена в браке – право собственности и долг разделяется между супругами пополам:
- при продаже имущества подписываются документы с обеими супругами, остаток денег разделяется между ними;
- муж/жена продают долю второму супругу.
- Если ипотека оформлялась до замужества, то собственник только один – он и участвует в сделке, второй супруг может претендовать на возврат половины ипотечных платежей, что уплачивались в браке.
Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую в ипотеку
С вопросом о том, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую целесообразно обратится к обслуживающему менеджеру, который предложит реалистичные варианты с учетом индивидуальных деталей.
Если у Вас остались вопросы - сообщите нам Задать вопрос
Предположить можно не один способ реализации:
- Оформляете нецелевой кредит другого банка или берете в долг в родственников, оплачиваете первоначальный взнос, выполняете замену залога (по предварительной договоренности), продаете первую квартиру и рассчитываетесь с долгами.
- Закрываете кредитный договор по стандартной банковской схеме, остаток средств используете на стартовый платеж, на остальную сумму оформляете новую ипотеку.
Сбербанк предпочитает, чтобы клиент полностью погасил задолженность и оформил новый займ.
Нюансы с налогами:
- если объект ипотеки в собственности меньше трех лет – требуется оплата 3% налога с дохода;
- при покупке недвижимости с большей стоимостью, возможно получить налоговый вычет – до 13%.
Снятие обременения с жилья
Порядок снятия запрета Сбербанка:
- Обременение снимается автоматически вследствие погашения займа в полном объеме.
- Заемщик получает смс-уведомление о старте процесса, статус отслеживается в личном кабинете.
- Допустимый период – до 30 дней.
Подводные камни сделки
Соглашаясь на куплю-продажу недвижимости, что находится в ипотеке, участникам сделки стоит учитывать следующее:
- Продавец априори не может извлечь выгоду от реализации залога, исключение – ощутимый прирост валютных цен на рынке недвижимости за годы кредитования. В ином случае покрыть понесенные затраты трудно. Такие объекты продаются с дисконтом от рыночной цены, а заемщик уже дополнительно оплатил:
- комиссию за оформление займа и выдачу денег;
- страховку жизни и имущества;
- проведение оценки;
- налоги;
- нотариальные затраты;
- процентные платежи.
- Покупатель заведомо соглашается на сделку с повышенным уровнем риска, но для него это шанс приобрести жилье по цене дешевле рынка.
Для покупателя квартиры
Риски при приобретении залоговой недвижимости:
- это достаточно долгосрочная сделка, только снятие запрета на реализацию занимает до 30 дней;
- продавец может передумать или необоснованно тянуть время после внесения задатка;
- сделка может не состояться по непредвиденным причинам: отсутствие необходимых документов для снятия запрета, отказ службы опеки, несогласие супруга, судебное разбирательство;
- при переоформлении ипотеки, покупателю могут отказать по причине недостаточной платежеспособности;
- не исключен вариант мошенничества: поддельные банковские бумаги, поставные нотариусы/риэлторы/банкиры.
Для продавца
Чем рискует заемщик:
- Большие дополнительные затраты:
- необходима актуальная оценка недвижимости, а если процесс будет длиться дольше полугода, то и не одна;
- если квартира в собственности менее 3-х лет, то требуется оплатить налог – 3%;
- если оформлялся договор долевого строительства – банку оплачивается 1% за переоформление;
- сделка требует контроля и нотариального заверения на каждом этапе (предварительное соглашение, внесения предоплаты), а это ощутимые платежи;
- если продажу организовывает кредитор, то существует вероятность большей скидки для ускорения процесса продажи;
- стоимость риэлтерских услуг – от 5% то 10% финальной цены.
- Потеря предоплаты, например, если банк-хранитель денег станет неплатежеспособным.